Was sind Betriebskosten?
Wikipedia schreibt hierzu:
Nach der gesetzlichen Definition in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Damit ist zunächst festgelegt, dass Betriebskosten nur diejenigen Kosten sind, die (1) gerade durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) an einer Immobilie (2) laufend entstehen. Explizit ausgeschlossen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Der § 2 BetrKV listet die allgemeinen Betriebskostenarten enumerativ demonstrativ (also nicht abschließend, nicht unbedingt vollständig) auf, nämlich die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (dazu gehört namentlich die Grundsteuer), die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, der Heizung, der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, des Betriebs der Aufzüge, der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Räumen, der Schornsteinreinigung, der Sach- und Haftpflichtversicherung, für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne oder des TV-Kabelanschlusses, des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege sowie sonstige Betriebskosten.
Eine wichtige und in der Praxis häufig umstrittene Abgrenzung betrifft die Unterscheidung von umlegbaren (= umlagefähigen) Betriebskosten und nicht umlegbaren Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Letztere sind grundsätzlich in der Miete enthalten und können deshalb schon nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil es begrifflich keine Betriebskosten sind. Kosten für Wartung und Inspektion sind aber umlegbar. Voraussetzung ist, dass es laufende Aufwendungen sind (z. B. Wartung der Aufzugsanlage). Eine Ausnahme bilden Kleinreparaturklauseln, mit denen die Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen bis zu einem im Mietvertrag bestimmten Betrag direkt auf den Mieter abgewälzt werden.
In älteren Mietverträgen ist oft noch der Verweis auf § 27 in Verbindung mit Anlage 3 II. BV enthalten. In diesem Fall ist durch Auslegung zu ermitteln, ob hier weiterhin diese alten Bestimmungen Anwendung finden oder ob hier die Betriebskostenverordnung von 2003 heranzuziehen wäre. Die Frage ist von Bedeutung, weil sich der Katalog der umlagefähigen Betriebskostenarten bei der Betriebskostenverordnung gegenüber der II. Berechnungsverordnung um vier Punkte erweitert hat.